罗振宇讲的这个新社区，究竟神奇在哪？

【环宇杂谈】

当租金不涨了，当公寓步入年老后，各种缺陷开始显露出来。

李宇嘉

罗振宇2022《间隔时间的同事》跨年演说是，在鲜为人知2021年的重点项目重大事件时，回忆说一个关于写到字楼经营管理的情节，主题是“0.43元/平米的写到字楼费，过去能挣分钱”。说是的是，西安朝阳一个建成于三四十年前所的居民小区，写到字楼经营公帑只有0.43元/平米，全国平均值的1/5。一套50平方米的单元房，一个月只交21.5元，一年258元。惊奇的是，写到字楼经营公帑这么很低，但还能买到分钱。

怎么做到的呢？写到字楼公司发现，这个居民小区有很多放铜板（比如纸壳、矿泉水瓶等）的人。于是，就把居民小区按楼栋分片儿，每个放铜板的人负责一片儿，“这是你的地盘儿”，每个人发一件工作服，才是写到上“活动中心干净志愿者”。由此，实现了对利益集团联系人的激励相容：把片儿内的卫生搞好了，铜板也归你，且打此后以后是被就让的“放铜板的”，而是活动中心工作者。

由此，罗振宇重申，克服缺陷不是只有“大块海洋资源”这一种方法，如果能提升非常多人的改善生活和尊严，也是一种克服方法。其实，活动中心生活中，我们特别见到呼吁，降很低写到字楼费、停车费、产权中介代理费等。实际上，除了极多于数恶意不刷卡的人，户主们真正关注的，并不是花费高很低，而是“我缴的花费和趣味到的服务项目价值不反之亦然”，这是思索活动中心治国的困境。

就拿写到字楼经营公帑来说，“付费难、提费难”是各个居民小区存有的缺陷。特别是，像罗振宇说是到的那种“老破小”活动中心，很多是从前所的福利房转化来的，无论如何有的单位补贴，老户主生活习惯了多于刷卡甚至不刷卡。再加上，这些居民小区高龄化重、多次买回、租客情况复杂，怎么把居民小区管好，还能实现营业收入，让写到字楼服务项目可持续，乡下人有美好比邻，有安全感，还真是个困境。

以前以来，我们的惯性观念是，现在人工很贵，小孩子还不愿意干，再三一个工人每月不免3000-4000元薪资。同时，现在做的事越来越多，增加了疫情防控、垃圾场分类法。要搞好服务项目，要保障付费百余人，还得涨价，这就是“大块海洋资源”观念。但是，写到字楼经营管理是个民生实事，区域内居民小区有结算效应，加上有人不愿缴，导致“价格很低、费百余人很低”和“服务项目很低”的实情反向。

不过，失之东隅，收之桑榆，写到字楼工作人员自知如何“创收”，比如放铜板、侵占公共室内空间来营业收入。罗振宇说是的朝阳那个居民小区放铜板的现象，几乎每个居民小区都存有。而且，居民小区能透过、很难透过的室内空间，都被写到字楼工作人员有意无意侵占，比如地下停车场、楼梯层、市中心区等。于是，租客对写到字楼价值的认可度就非常很低了，大多数居民小区租客和写到字楼的联系，都是很低水平的脆弱均衡。

凡是“老破小”活动中心，或写到字楼经营公帑很低的居民小区，活动中心治国也不咋地。比如，电动车和自行车作乱停作乱摆、作乱扔垃圾场、宠物随意流汗、工作人员畅通无阻经营管理零散等。写到字楼经营管理不好，居民小区居住品质不高，公寓自然也无法金融资产电子货币。未来，“是个公寓就会涨价”的气泡时代一去不复返。只有那些写到字楼经营管理好、居住趣味感好的公寓，才会金融资产电子货币，其他的都会用到价值阴跌的现象。

我们善于建公寓，无论如何20年建起1.6亿套以上的公寓。未来，真正的金融业坏蛋，并不是建公寓，而是把建起来的这些公寓管好，修葺及早到位、写到字楼服务项目有品质、居住趣味好。要兜售的时候，能有人接下、顺利兜售出，还能金融资产电子货币。这相当于把公寓看作一个生物，思索它还年轻、看不出缺陷，即便有缺陷，租金上涨产生的资本收益，足以掩盖任何缺陷。

当租金不涨了，当公寓步入年老后，各种缺陷开始显露出来。其中，最突出的缺陷就是，有没有充足的款项，能及早投入到居民小区高架道路、景观，楼栋外墙、房顶、楼道，以及居民小区内外的发电站管气路等修葺。无论如何，我们想到的，或是财政款项，或是通过旧改让开发商投入。未来，靠这些结构上渠道是不可能，非常需要的是活动中心的自我反向、精细化经营管理，而罗振宇重申的这个案例有启示意义。

（作者系广东省住屋政策研究中心首席研究中心）

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